當下，某些租賃平臺或出租人為縮減成本、謀取利潤，提供甲醛等有害氣體超標的“串串房”，侵害租客的身體健康。囿于租賃雙方立場不同，難以協(xié)商共同委托檢測屋內(nèi)空氣質(zhì)量，單方委托檢測出具的報告能否采信及甲醛超標承租人能否解除合同成為爭議焦點。日前，上海市寶山區(qū)人民法院就審理了一起類似案件。
疑租到“甲醛房”，房東卻不認檢測報告
2023年7月14日，王某承租郭某房屋，支付租金3400元及保證金3400元，約定租期自同年7月19日起。后因郭某自認房屋于同年6月初裝修，考慮到裝修不久，擔憂甲醛危害孕妻健康，王某于是于2023年7月17日至20日期間與郭某溝通，協(xié)商換房或進行甲醛檢測，但郭某并未同意。
2023年7月20日，王某以短信方式告知郭某“因房源存在甲醛問題”，并表示自己未辦理入住，要求解除合同、退還租金等。2023年7月21日，王某向郭某發(fā)送了《房屋甲醛檢測報告》，以證明的確甲醛含量不符合國標，并要求退還租金及保證金，但再次遭拒。
無奈，王某只好將郭某訴至上海寶山法院，請求判令雙方租賃合同于2023年7月20日解除，被告郭某返還租金、保證金并支付違約金各3400元，共10200元。
對于原告王某的訴請，被告郭某不同意，并辯稱：第一，房屋甲醛未超標，被告未違約，不同意退還租金及支付違約金；第二，原告王某提前退租系違約，保證金應予沒收。房屋于11月才被收回，保證金難以彌補空置損失，為此被告郭某提出反訴請求：判令王某賠償三個月房租損失10200元。
法院采信租客方報告判令出租方退費
那么，王某租到的房子到底甲醛超標嗎？上海寶山法院查明：原告王某陳述的合同簽訂和履行情況屬實。王某于2023年7月20日自行委托檢測機構(gòu)檢測屋內(nèi)空氣環(huán)境，檢測報告顯示室內(nèi)空氣中的甲醛、TVOC的含量不符合國家標準《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》GB/T18883-2022。
被告郭某于2023年12月4日單方委托甲醛檢測機構(gòu)對房屋空氣環(huán)境進行檢測，檢測報告顯示室內(nèi)甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC含量均低于限值標準。 法院認為，出租人應當向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物。同時需在租賃期間保持租賃物符合用途。若因出租人提供的房屋空氣質(zhì)量不合格產(chǎn)生糾紛，則在審理此類房屋租賃合同案件時需聚焦以下法律問題：出租人怠于履行適租義務舉證責任的分配、承租人合同解除權(quán)的判定及法律后果的處理。
《民法典》規(guī)定，出租人應履行適租義務，交付及使用期間，出租人均需保證租賃物的適租條件：要能夠符合租賃物使用用途和合同具體目的。
本案中，原告王某承租房屋居住，即要求房屋不僅要滿足約定的租賃面積及附屬設施，更要符合房屋安全、健康、適于居住的本身使用用途?？赡芪＜叭松?、財產(chǎn)安全的，即便承租人知曉或已實地查看房屋，也不能作為承租人存在重大過錯的理由。
因甲醛等有害氣體的易揮發(fā)性以及空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)的動態(tài)性，法院審理該類案件時，多數(shù)情況下已不具備通過鑒定還原爭議時段空氣質(zhì)量情況的條件，應依據(jù)當事人提供的證據(jù)進行推定。
司法實踐中，囿于租賃雙方立場不同，難以協(xié)商共同委托檢測，在要求出租人進行空氣質(zhì)量檢測遭拒后，承租人有權(quán)單方檢測并提供相應報告作為初步舉證，法院需對其舉證內(nèi)容進行嚴格審查。若其提供的系自行操作的甲醛測試劑或電子儀器測試結(jié)果，顯然無法達到證明效力。若提供的系單方委托檢測機構(gòu)檢測出具的報告，則需對檢測機構(gòu)資質(zhì)、檢測程序、檢測方法及依據(jù)等進行審查，若均未存瑕疵，出租人僅以承租人系單方檢測為由拒絕承認檢測結(jié)果，是不能否定檢測報告證明效力的。此時舉證責任轉(zhuǎn)移至出租人。
本案中，承租人委托的檢測機構(gòu)具有資質(zhì)、檢測程序等均合法合規(guī)。出租人提供的檢測報告，雖機構(gòu)資質(zhì)及檢測程序無瑕疵，但系半年后出具，考慮甲醛等有害氣體具備易揮發(fā)特征，該證據(jù)的證明力相對較弱，無法推翻承租人委托出具的檢測報告，故而法院采信承租人出具的檢測報告，認定爭議時段房屋內(nèi)甲醛超標。
綜上，上海寶山法院判決被告（反訴原告）郭某退還原告（反訴被告）王某租金3400元、租賃保證金3400元。駁回原告（反訴被告）王某的其余訴訟請求，駁回被告（反訴原告）郭某的反訴請求。源自網(wǎng)絡
